In het kort
Een familiehypotheek is een lening voor een woning waarbij het geld niet van een bank komt, maar van een familielid, meestal de ouders. Je legt de afspraken onderhands vast, dus zonder notaris. Voldoet de overeenkomst aan de fiscale eisen, dan is de rente aftrekbaar in box 1. In de praktijk staat de familielening vaak naast een bankhypotheek, soms gecombineerd met een jaarlijkse schenking om de maandlast te verlichten.
Wat is een familiehypotheek?
Bij een familiehypotheek leent iemand, meestal een kind, geld voor de aankoop of verbouwing van een woning bij een familielid in plaats van bij een bank. De woning dient als onderpand en er worden afspraken gemaakt over de rente, de looptijd en de aflossing, net als bij een gewone hypotheek.
Het verschil zit in de partijen: het geld blijft binnen de familie. De uitlener ontvangt rente die hoger kan zijn dan op een spaarrekening, en de lener betaalt een rente die de Belastingdienst accepteert en die vaak gunstig is.
Waarom kiezen zoveel families hiervoor?
Drie ontwikkelingen komen samen. Woningprijzen stijgen harder dan wat starters bij de bank kunnen lenen, waardoor er een gat ontstaat tussen de vraagprijs en de maximale hypotheek. De jubelton is afgeschaft, dus ouders die willen helpen zoeken een alternatief. En een familielening is flexibeler dan een bankhypotheek: je bepaalt samen de rente, de looptijd en of er tussentijds mag worden afgelost.
Steeds meer geldverstrekkers spelen daarop in en hebben de familielening opgenomen in hun acceptatiebeleid, soms in combinatie met een jaarlijkse schenking.
Een rekenvoorbeeld
Stel: je koopt een woning van 450.000 euro. De bank wil je 400.000 euro lenen, waardoor er een gat van 50.000 euro blijft. Je ouders lenen dat bedrag uit tegen een marktconforme rente, annuïtair over 30 jaar.
Familielening van 50.000 euro naast een bankhypotheek
Voldoet de overeenkomst aan de fiscale eisen, dan trek je de rente af in je aangifte. Veel families combineren dit met een jaarlijkse schenking binnen de vrijstelling, zodat de netto maandlast lager uitvalt.
Kan een familiehypotheek naast een bankhypotheek?
Ja, en dat is zelfs de meest voorkomende situatie. De bank verstrekt het grootste deel en de familielening vult het tekort aan. Elke geldverstrekker stelt wel eigen voorwaarden aan die combinatie: de ene bank rekent de familielening mee in de toetsing, de andere niet, en sommige banken eisen een minimale rente of een specifieke aflossingsvorm. Stem dat vooraf af, dan voorkom je vertraging bij de aanvraag.
De voorwaarden op een rij
Wil de Belastingdienst de lening zien als eigenwoningschuld, dan gelden vier eisen. De rente is marktconform en onderbouwd. De afspraken staan schriftelijk vast, inclusief bedrag, rente, looptijd en aflossingsvorm. Er wordt annuïtair of lineair afgelost binnen 30 jaar. En de rente wordt daadwerkelijk betaald en de aflossing daadwerkelijk voldaan, dus niet alleen op papier.
Schenk je daarnaast jaarlijks een bedrag binnen de vrijstelling, dan moeten de lening en de schenking juridisch los van elkaar staan. Een schenking mag geen voorwaarde zijn voor de lening.
De voordelen
Voor de koper
- Rente blijft in de familie in plaats van naar de bank te gaan.
- Renteaftrek in box 1, mits de overeenkomst aan de eisen voldoet.
- Meer leenruimte dan de bank alleen wil verstrekken.
- Flexibele afspraken over aflossen, boetevrij en in overleg.
Voor de ouders of uitlener
- Aantrekkelijk rendement op spaargeld dat toch al klaarstond.
- Helpen zonder alles weg te geven, het geld blijft een vordering.
- Combineerbaar met schenken binnen de jaarlijkse vrijstelling.
- Vastgelegde afspraken voorkomen scheve verhoudingen in de familie.
De aandachtspunten
Een familiehypotheek werkt alleen goed als je het zakelijk aanpakt. De Belastingdienst eist een marktconforme rente, niet kunstmatig laag en niet overdreven hoog. Verder moet de lener de rente daadwerkelijk betalen en bij een annuïteiten- of lineaire vorm ook aflossen om recht te houden op renteaftrek.
De drie meest gemaakte fouten: geen schriftelijke overeenkomst, een rente die niet onderbouwd is, en een administratie die na een paar jaar zoekraakt.
Precies die fouten voorkomt Familiebank. Wij stellen de overeenkomst op, helpen je een marktconforme rente te kiezen en houden de administratie automatisch bij.
Zo leg je het vast
Bepaal samen het bedrag, de rente en de looptijd. Reken de maandlasten en het indicatieve belastingvoordeel door met onze calculator. Leg de afspraken vervolgens vast in een juridisch sluitende overeenkomst en beheer rente en aflossingen op één plek. Is er een hypothecaire inschrijving nodig, dan schakelt een notaris bij.
